Ко то у Србији има новца да "кешира" стан или кућу

Готово 900 милиона евра у кешу, проциркулисало је током трећег тромесечја ове године тржиштем некретнина у Србији. Такав закључак могао би се извући из недавно објављених података Републичког геодетског завода (РГЗ), према којима је током три летња месеца укупан обим новчаних средстава на тржишту непокретности износио више од милијарде евра (на основу регистрованих уговора), при чему је, како се наводи, чак 87 одсто купљених некретнина плаћено готовином, а остатак из кредита. Тај проценат је и у првих пет месеци ове године био изнад 80.

За земљу у којој прописи не дозвољавају готовинске новчане трансакције веће од 10.000 евра, овакав податак би могао да укаже на постојање неке аномалије или макар на квалитет контроле токова новца. Тим пре, што, према Националној процени ризика од прања новца и финансирања тероризма за период од 2013. до 2017. године, управо тржиште некретнина спада у најизложеније секторе од претњи од прања новца.

Кад се на све то дода податак да просечна плата у Србији једва прелази 500 евра, а да купци некретнина у тако великом проценту исплаћују десетине, па и стотине хиљада евра одмах у целости, уместо годинама на рате, чини се оправданим питање да ли се и како контролише порекло новца који је у оптицају на домаћем тржишту некретнина.

Потпредседник Управног одбора Удружења пореских саветника Ђерђ Пап за Ал џазиру указује да Србија има добре прописе у тој области, али да је увек питање како се они примењују, односно да ли их све надлежне институције доследно примењују.

“Могуће је да се толика количина кеша врти баш зато што неко доследно примењује прописе. На пример, банке су дужне да провере сваку већу количину новца која се уплати. Дакле, ако неко уплати суму преко 10.000 евра на рачун, банка ће га питати одакле му тај новац. У таквим ситуацијама, они који не могу да објасне порекло новца, могу да се одлуче да плате готовином, на руке продавцу, уместо преко банке. И то може бити део објашњења”, каже Пап.

На питање да ли податак да је 87 одсто некретнина у Србији у једном тромесечју купљено за готовину треба да се тумачи као “звоно за узбуну”, финансијска форензичарка Мирослава Миленовић одговара да може, али и не мора.

“Све зависи о којим цифрама причамо. Више је питање цена станова, количине и порекла новца. Јесте индикативан тај податак, али с друге стране, иначе је у економији Србије присутно доста кеша. У Србији је пропис да све трансакције преко 10.000 евра не могу да буду готовинске, али је питање колико се то поштује”, каже Миленовић.

Поред банака, једна од главних карика у ланцу продаје некретнина су и јавни бележници, који подлежу прописима о спречавању прања новца и имају обавезу да надлежним државним органима пријаве сваку сумњиву трансакцију и дужни су да се придржавају Смерница за процену ризика од прања новца.

Најважније су садржане у Листи индикатора за препознавање лица и трансакција за које постоје основи сумње да се ради о прању новца или финансирању тероризма. Неки од индикатора за сумњу повезују се са ситуацијама у којима је клијент, према јавно доступним информацијама, повезан са криминалним миљеом, или са повезаним лицима учестало обавља купородаје некретнина по нетржишним условима или постоји сумња да средства плаћања из купопродајног уговора потичу од позајмица за које се не може утврдити порекло средстава.

У смерницама за јавне бележнике стоји и обавеза да, уколико им је клијент “политички изложена особа” предузму све мере како би прибавили информације о пореклу имовине и пореклу новчаних средстава које дати корисник услуга намерава да користи у тој трансакцији. Међутим, ако је међу “политички изложеним особама” и било сумњивих случајева, јавност углавном о томе није обавештавана.

Последњи индикатор подсећа на случај новог министра полиције Александра Вулина, који је пре неколико година тврдио да је новац за куповину стана вредног 205.000 евра позајмио од супругине тетке из Канаде. Међутим,  Агенција за борбу против корупције, која је својевремено покренула поступак контроле његове имовине, није добила доказ да је на његов рачун уплаћен тај износ, о чему ју је обавестила баш Управа за спречавање прања новца.

У Јавнобележничкој комори Србије (ЈКС) за Ал џазиру кажу да су нотари током 2018. године пријавили укупно 230 сумњивих извештаја, а у прва три месеца наредне године 87, напомињући да су дали изузетан допринос напорима да се Србија скине са “сиве листе” ФАТФ-а, најважније међународне организације за спречавање прања новца и финансирање тероризма, те да су и у извештају достављеном Србији посебно истакнуте позитивне оцене о улози јавнобележничке професије. Ипак, како наводе, немају сазнања да ли је након неке од провера од стране јавних бележника подигнута оптужница због прања новца.

Не каже се "кеш", већ "сопствена средства"

У ЈКС коригују терминологију коју је у саопштењу користио Републички геодетски завод, појашњавајући да у поменутих 87 одсто случајева, није реч о плаћању кешом, “на руке”, како би се то могло закључити, већ о преносу новца са рачуна на рачун.

“Тај податак заправо се односи на уговоре којима је уговорено да се купопродајна цена исплати из сопствених средстава купца”, појашњава Наталија Аџић.

Ипак, и у таквим случајевима остаје питање колико је грађана Србије који на својим рачунима располажу десетинама хиљада евра, што им омогућава да у целости исплате некретнину. Део њих повезује се са гастарбајтерима, који су новац зарадили у иностранству и желе да имају своја “четири зида” у завичају. Ипак, јасно је да не купују само они станове у Србији.

Милић Ђоковић, сувласник агенције за некретнине “Олд роиал систем” и саветник директора београдског Института за некретнине, за Ал Јазееру објашњава да је у Србији највећи број купопродаја ланчано повезан.

“Објашњење је једноставно. Ако имате једног купца који на кредит купује стан од, рецимо, 100.000 евра, он може да створи још три, условно речено, кеш купца. Дакле, неко узме кредит и купи стан од 100.000 евра и уплати новац на рачун продавца. Тај продавац онда тим новцем, као сопственим средствима, купује неки други стан, али се он рачуна као кеш купац. Онда онај трећи који му је продао стан, такође купује неку некретнину, па се и он сматра кеш купцем, и тако редом”, објашњава Ђоковић, наглашавајући да се све те исплате обављају преко рачуна.

Сваку неуобичајено велику уплату на рачун, банке би требало да контролишу и ако пронађу разлоге за сумњу да о томе обавесте Управу за спречавање прања новца. Међутим, на питања Ал Јазеере да ли банке контролишу клијенте који у краћем временском року на свој рачун уплате већу количину новца (на пример, више од 10.000 евра), а која значајно премашује њихове званичне приходе, ради куповине некретнине или неког другог добра, као и да ли траже од таквих клијената да објасне порекло новца, из Удружења банака Србије кратко су одговорили да немају на “располагању тражене информације”.

А да је улога банака важна у промету некретнина види се и из препорука које је им је дала Управа за спречавање прања новца и финансирање тероризма, где се као један од честих сценарија типичан за прање новца наводи куповина или продаја станова знатно изнад тржишне вредности.

“Сумња се да лице кроз увећану тржишну цену некретнине, покушава да новац ‘убаци’ у финансијски систем, а да касније даљом продајом некретнине, поново дође до средстава, како би иста средства улагао у пословне активности или за оснивање нових предузећа”, наводи се у препорукама.

Последњих година цене некретнина у Србији, нарочито у Београду, константно расту, а тај тренд није променила чак ни криза изазвана пандемијом. Тако је у последњем кварталу, према подацима РГЗ, најскупљи квадат стамбеног простора плаћен у новој четврти Београд на води – готово 9.000 евра.

Стручњаци указују и да не мора свако са већом количином пара да буде повезан са прањем новца. Ипак, у земљи која и даље има озбиљан проблем са корупцијом и владавином права, у којој су плате државних званичника који одлучују о пословима вредним десетине милиона евра између 1.000 и 1.500 евра, а више од половине запослених зарађује мање од просечних 500 евра, чињеница да се осам или девет од десет продатих некретнина исплаћује у целости, неминовно отвара питање одакле новац и да ли неко уопште контролише његово порекло.

Мирослава Миленовић каже да јој се некад чини да у Србији уопште и не постоји Управа за спречавање прања новца. “Такве службе иначе ретко објављују информације о свом раду и онда не можете да кажете ни да раде ни да не раде”.

Питање порекла новца могла би да поставља и Пореска управа, али је проблем што у Србији не функционише механизам унакрсне провере имовине и прихода, иако таква законска могућност, према речима пореског стручњака Ђерђа Папа, постоји већ више од 15 година. Како каже, део проблема може бити недостатак воље да се ти прописи примењују, али постоји и недостатак капацитета у Пореској управи, јер се, тврди, број радника годинама смањивао, а провера имовине је компликован посао.

“Ја нисам чуо да је та унакрсна провера имовине и прихода до сада примењивана. Видећемо хоће ли се то променити када у марту наредне године почне примена Закона о пореклу имовине”, каже Пап.

Милорад Весић, aljazeera