Правна сигурност код промета непокретности

Поводом текста који је објављен у гласилу »Јужна Србија Инфо« дана 25.06.2015. године, под насловом »НОВИ ЗАКОН: Нема уговора - нема ни огласа за продају стана« као и поводом недоумица које се срећу у јавности, потребно је разјаснити неколико детаља.

Наиме, Закон о посредовању у промету и закупу непокретности је донет како би се увео ред у област посредовања код промета и закупа непокретности, односно како би се посредници пре свега стручно оспособили за ову делатност, потом како би се уредило пословање посредничких компанија и наравно како би се повећала правна сигурност приликом обављања овог врло важног посла, када се он обавља преко посредничких кућа.

Посао регистрованих компанија за ову област је да након доношења ових прописа, ову област даље уреде формирањем удружења и доношењем кодекса, како би се спречило појављивање нелојалне конкуренције и како би грађани знали да се обраћају уредно регистрованом посреднику.

Међутим, Катарина Лазаревић у свом коментару који је објављен у горе наведеном тексту, сматра да инспекција мора да уђе и у нелегалне агенције и преконтролише адвокатске канцеларије, јер се адвокати баве оглашавањем и прометом некретнина, јер, како каже »ниједан тржишни инспектор им никад није ушао у канцеларију јер се плаше тужби«, док председник групације посредника у промету непокретности у Привредној комори Србије Дамир Борић, сматра да сеадвокат или неко други ко оглашава непокретност, а није у регистру посредника, незаконито бави тим послом.

Пре свега треба нагласити да адвокатуру Устав Србије препознаје као делатност којом држава гарантује грађанима њихово право на правну помоћ, потом да о адвокатури постоји закон, као и да је адвокатура у Србији организована у своје коморе преко 100 година те да исте коморе доносе своје статуте и на крају, али је то можда требало рећи на почетку, адвокати имају свој кодекс.
Проблем о којем суштински говоре напред наведени саговорници новинарке Јужне Србије Инфо, госпође Славице Томчић, састоји се у томе што грађани немају поверење у пословање агенција за промет непокретности, па се пре свега обраћају свом адвокату ради правне заштите. Ово произилази из дугогодишњег пословања агенција без законске регулативе, када су се овим послом бавили агенти без икакве обуке. Ово је доводило до тога да су се грађани често питали из којих разлога плаћају посредничку провизију,имајући у виду да агенција која им испоставља рачун, у ствари преузима оглас приватног власника стана без његовог одобрења. Зато је законом установљен посреднички уговор и то јесте први разлог смањења броја огласа за станове.

Међутим, када је адвокатура у питању, упућујем пре свега на Закон о адвокатури којим је прописан предмет адвокатуре, па је тако на основу члана 3 став 1 тачка 5) прописано да пружање правне помоћи обухватаизмеђу осталог и посредовање у циљу закључења правног посла. У смислу наведеног, нетачан је закључак господина Дамира Борића да  адвокаткоји евентуално оглашава непокретност свога клијента, у било чему крши закон, а посебно је погрешно мишљење госпође Лазаревић да тржишне инспекције имају право да контролишу рад адвокатских канцеларија. Наиме, било које службено лице може приступити у адвокатску канцеларију искључиво на основу одлуке суда и то у присуству адвоката којег одређује адвокатска комора. Ово све из разлога што је адвокатска тајна проритет.

Такође, указала бих и на чињеницу да је законом о адвокатури прописано и обавезно осигурање од професионалне одговорности, као и да је адвокат предузетник са пореског аспекта и у смислу закона о привредним друштвима те у смислу наведеног за своје обавезе одговара целом својом имовином.
Надам се да није потребно указивати на чињеницу колико је адвокат стручнији од агента у промету некретнина али је врло битно напоменути, посебно јер је у иницијалном тексту пре свега било речи о уговору о посредовању у промету непокретности, да агенције не треба ове уговоре да третирају као »уговоре по приступу«, чија је саджина унапред одређена у свим детаљима. Мој савет грађанима је да ни ове уговоре не закључују без присуства свог адвоката, јер је и облигација која се овом приликом уговара врло сложена и крије у себи многе замке.

У претходном периоду било је доста речи о јавном бележништву, посебно за време четворомесечног протеста адвоката. Након овог протеста и сама извршна власт је била принуђена да призна своју грешку. У наведеном периоду је искристалисано да се и код Јавног бележника као стручног лица које именује држава, приступа заједно са адвокатом, јер је адвокат стручно лице од поверења и у свом раду је независан.
На крају, адвокатура је одахнула са доношењем закона којим се регулише посредовање у промету непокретности, јер су ту проблеми и волунтаризам почели да узимају маха, али тај закон није ну у каквој вези са законом о адвокатури који је врло јасан и прецизан те га као таквог у случају потребе, треба и тумачити.

У Београду, 26.06.2015.
Адвокат Мирјана Милић Дрвеница