Pravna sigurnost kod prometa nepokretnosti

Povodom teksta koji je objavljen u glasilu »Južna Srbija Info« dana 25.06.2015. godine, pod naslovom »NOVI ZAKON: Nema ugovora - nema ni oglasa za prodaju stana« kao i povodom nedoumica koje se sreću u javnosti, potrebno je razjasniti nekoliko detalja.

Naime, Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti je donet kako bi se uveo red u oblast posredovanja kod prometa i zakupa nepokretnosti, odnosno kako bi se posrednici pre svega stručno osposobili za ovu delatnost, potom kako bi se uredilo poslovanje posredničkih kompanija i naravno kako bi se povećala pravna sigurnost prilikom obavljanja ovog vrlo važnog posla, kada se on obavlja preko posredničkih kuća.

Posao registrovanih kompanija za ovu oblast je da nakon donošenja ovih propisa, ovu oblast dalje urede formiranjem udruženja i donošenjem kodeksa, kako bi se sprečilo pojavljivanje nelojalne konkurencije i kako bi građani znali da se obraćaju uredno registrovanom posredniku.

Međutim, Katarina Lazarević u svom komentaru koji je objavljen u gore navedenom tekstu, smatra da inspekcija mora da uđe i u nelegalne agencije i prekontroliše advokatske kancelarije, jer se advokati bave oglašavanjem i prometom nekretnina, jer, kako kaže »nijedan tržišni inspektor im nikad nije ušao u kancelariju jer se plaše tužbi«, dok predsednik grupacije posrednika u prometu nepokretnosti u Privrednoj komori Srbije Damir Borić, smatra da seadvokat ili neko drugi ko oglašava nepokretnost, a nije u registru posrednika, nezakonito bavi tim poslom.

Pre svega treba naglasiti da advokaturu Ustav Srbije prepoznaje kao delatnost kojom država garantuje građanima njihovo pravo na pravnu pomoć, potom da o advokaturi postoji zakon, kao i da je advokatura u Srbiji organizovana u svoje komore preko 100 godina te da iste komore donose svoje statute i na kraju, ali je to možda trebalo reći na početku, advokati imaju svoj kodeks.
Problem o kojem suštinski govore napred navedeni sagovornici novinarke Južne Srbije Info, gospođe Slavice Tomčić, sastoji se u tome što građani nemaju poverenje u poslovanje agencija za promet nepokretnosti, pa se pre svega obraćaju svom advokatu radi pravne zaštite. Ovo proizilazi iz dugogodišnjeg poslovanja agencija bez zakonske regulative, kada su se ovim poslom bavili agenti bez ikakve obuke. Ovo je dovodilo do toga da su se građani često pitali iz kojih razloga plaćaju posredničku proviziju,imajući u vidu da agencija koja im ispostavlja račun, u stvari preuzima oglas privatnog vlasnika stana bez njegovog odobrenja. Zato je zakonom ustanovljen posrednički ugovor i to jeste prvi razlog smanjenja broja oglasa za stanove.

Međutim, kada je advokatura u pitanju, upućujem pre svega na Zakon o advokaturi kojim je propisan predmet advokature, pa je tako na osnovu člana 3 stav 1 tačka 5) propisano da pružanje pravne pomoći obuhvataizmeđu ostalog i posredovanje u cilju zaključenja pravnog posla. U smislu navedenog, netačan je zaključak gospodina Damira Borića da  advokatkoji eventualno oglašava nepokretnost svoga klijenta, u bilo čemu krši zakon, a posebno je pogrešno mišljenje gospođe Lazarević da tržišne inspekcije imaju pravo da kontrolišu rad advokatskih kancelarija. Naime, bilo koje službeno lice može pristupiti u advokatsku kancelariju isključivo na osnovu odluke suda i to u prisustvu advokata kojeg određuje advokatska komora. Ovo sve iz razloga što je advokatska tajna proritet.

Takođe, ukazala bih i na činjenicu da je zakonom o advokaturi propisano i obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti, kao i da je advokat preduzetnik sa poreskog aspekta i u smislu zakona o privrednim društvima te u smislu navedenog za svoje obaveze odgovara celom svojom imovinom.
Nadam se da nije potrebno ukazivati na činjenicu koliko je advokat stručniji od agenta u prometu nekretnina ali je vrlo bitno napomenuti, posebno jer je u inicijalnom tekstu pre svega bilo reči o ugovoru o posredovanju u prometu nepokretnosti, da agencije ne treba ove ugovore da tretiraju kao »ugovore po pristupu«, čija je sadžina unapred određena u svim detaljima. Moj savet građanima je da ni ove ugovore ne zaključuju bez prisustva svog advokata, jer je i obligacija koja se ovom prilikom ugovara vrlo složena i krije u sebi mnoge zamke.

U prethodnom periodu bilo je dosta reči o javnom beležništvu, posebno za vreme četvoromesečnog protesta advokata. Nakon ovog protesta i sama izvršna vlast je bila prinuđena da prizna svoju grešku. U navedenom periodu je iskristalisano da se i kod Javnog beležnika kao stručnog lica koje imenuje država, pristupa zajedno sa advokatom, jer je advokat stručno lice od poverenja i u svom radu je nezavisan.
Na kraju, advokatura je odahnula sa donošenjem zakona kojim se reguliše posredovanje u prometu nepokretnosti, jer su tu problemi i voluntarizam počeli da uzimaju maha, ali taj zakon nije nu u kakvoj vezi sa zakonom o advokaturi koji je vrlo jasan i precizan te ga kao takvog u slučaju potrebe, treba i tumačiti.

U Beogradu, 26.06.2015.
Advokat Mirjana Milić Drvenica